На совместном заседании совета глав и комиссии по ЖКХ районного Совета депутатов представители ресурсоснабжающих организаций не раз поднимали вопрос о необходимости создания в районном центре управляющей компании.

Зачем она им – понятно: потребитель, он же плательщик, должен иметь качественную систему поступления ресурсов – здесь интересы жильцов и поставщиков совпадают; кроме того, УК даст упорядочение платежей, контроль потребления ресурсов – тепла и воды, электроэнергии, а также это дополнительные услуги, то есть дополнительные доходы.

Но зачем управляющая компания жильцам? Давайте попробуем разобраться, чем отличается ТСЖ от управляющей компании, их преимущества и недостатки, что лучше — ТСЖ или УК

Формы управления многоквартирными домами

Статьей 161 ЖК РФ устанавливается три возможных варианта управления многоквартирным домом: самими жильцами; ТСЖ или ЖСК; управляющей компанией.

Первый способ может быть выбран только жильцами небольших домов, где имеется до тридцати квартир. Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Согласно жилищному законодательству выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью.

Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Это положение также действует в случаях, когда принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.

ТСЖ или УК?

Товарищество собственников жилья -
объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного управления выбирают правление и председателя ТСЖ. Они могут осуществлять деятельность самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе, заключая договоры с собственниками квартир дома или ТСЖ. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Их деятельность может заключаться в управлении и обслуживании имущества. Договоры с УК могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. УК должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Чем ТСЖ лучше

ТСЖ от управляющей компании отличается своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — в их прозрачности,  личной заинтересованности в результате осуществляемой деятельности, независимости от конкуренции в этой сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов. Жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным.

Чем УК выгоднее

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Пересмотр условий договоров осуществляется только раз в год.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Галина ПЕТРОВА

К сведению

* Для управления жилыми домами нужна лицензия на этот вид деятельности. Управляющие компании в нашем районе: Раздолинск - ООО «АЛЬЯНС», лицензия №024000378; Новоангарск - ООО УК «СЕРВИС», лицензия №02400031.

* По данным министерства жкх Красноярского края обслуживают и управляют жилым фондом 169 управляющих компаний, 250 товариществ собственников жилья, всего — 469 организаций.