Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, который вступил в силу 18.06.2011, Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ) внесены значительные изменения, в основном направленные на упорядочение деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно части 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, которая не претерпела изменений, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

С учетом внесенных изменений с 1 марта 2012 года непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12, может быть выбрано и реализовано только при условии заключения такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (ч. 9.1 ст. 161 ЖК РФ).

Принятые изменения совершенствуют порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Так, решение общего собрания собственников о создании ТСЖ и утверждение его устава оформляется протоколом, который подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ), тогда как ранее такого требования закон не содержал.

Товарищество теперь обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (п. 9 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ). Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ). В свою очередь член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения для включения в реестр и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.

Нововведением также является то, что в нескольких многоквартирных домах ТСЖ может быть создано, только если количество квартир в них составляет в сумме не более чем 30, а также если эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в этих домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Решения о создании такого товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. При этом такие условия не распростраются на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ.

Также товарищество может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов, если эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры. Решения о создании товарищества и об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Более детально регулируется порядок реорганизации ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах (добавлены ч. 3 и 4 ст. 140 ЖК РФ). Реорганизация может быть осуществлена в форме разделения (решение принимается на общем собрании его членов большинством голосов при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме) и выделения (решение принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения).

Утратила силу ст. 139 ЖК РФ, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах. Кроме того, ликвидирован пробел в законодательстве в части порядка управления вновь построенными многоквартирными домами. В силу ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в установленном Правительством Российской Федерации порядке проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, застройщик либо осуществляет управление самостоятельно (при условии, что он соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домам) либо в срок не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома заключает договор управления с управляющей компанией.

Впоследствии собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора либо в любой момент принять решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Также по результатам открытого конкурса выбирается управляющая организация в случае, если доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50 процентов (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ). До внесения изменений открытый конкурс проводился только если все помещения в многоквартирном доме находились в собственности публично-правового образования, что позволяло, невзирая на мнение меньшинства собственников, волевым решением выбирать управляющую компанию.

Упорядочена новым законом и сама предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами и по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Статьей 161 ЖК РФ установлены общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, раскрыто понятие надлежащего содержания общего имущества (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ), которое должно осуществляться в соответствии с требованиями в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам.

В соответствии с внесенными изменениями Правительству Российской Федерации необходимо установить стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, а также состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения.

Законом вводится новый институт управления многоквартирным домом - совет многоквартирного дома (ст. 161.1 ЖК РФ), который обязаны избрать собственники помещений в многоквартирном доме, в котором более чем четыре квартиры, если в доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (т.е. при непосредственном управлении и управлении посредством управляющей компании).

Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в этом доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома избирается в каждом доме и действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. Совет не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в этом доме количества подъездов, этажей, квартир.

Совет многоквартирного дома фактически осуществляет функции общественного контроля за управляющей организаций, иными организациями, осуществляющими содержание общего имущества. К полномочиям Совета отнесены:

1) обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) вынесение на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;

3) представление собственникам помещений в многоквартирном доме предложений по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в доме;

4) представление собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в доме своего заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании;

5) осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представление на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчета о проделанной работе.

Новым законом введен государственный и муниципальный контроль за действительностью управляющих организаций.

В частности, к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений отнесено ведение реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (п. 16.3 ч. 1 ст. 12 ЖК РФ).

В свою очередь, на органы государственной власти субъектов РФ возложена обязанность по приему и учету уведомлений о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 2 ст. 20 ЖК РФ).

Кроме того, в силу ч. 3 ст. 20 ЖК РФ уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ обязаны проверять:

- соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ;

- правомерность принятия общим собранием собственников решения о создании товарищества собственников жилья, избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления товарищества и других членов правления товарищества по заявлениям собственников;

- правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и правомерность его заключения также по заявлениям собственников.

При выявлении несоответствия устава ТСЖ и (или) внесенных в него изменений законодательству уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ направляют товариществу предписание с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок с момента направления такого предписания. В случае его неисполнения в установленный срок или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в этом доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным.

Новые полномочия предоставлены и органам местного самоуправления (ст. 165 ЖК РФ). На основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления ТСЖ о невыполнении управляющей организацией своих обязательств орган местного самоуправления организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти (порядок не принят).

В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Остается надеяться, что Правительством Российской Федерации и уполномоченными федеральными органами незамедлительно будут приняты нормативные акты, необходимые для реализации внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений.

Людмила ТВАРАДЗЕ,
 заместитель прокурора
 Мотыгинского района